近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配(pè可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思i)和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(x可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思íng)业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wè可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思i)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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