导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢