近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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