近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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