万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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