OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前(q东隅已逝桑榆非晚是什么意思ián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(东隅已逝桑榆非晚是什么意思hòu)，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算东隅已逝桑榆非晚是什么意思(suàn)是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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