饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。<顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程/p>

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额(é)外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不低顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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