近两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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