5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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