近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级要特什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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