5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收(shō黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆u)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断(d黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆uàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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