5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，钟南山为什么被说成钟百亿就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽钟南山为什么被说成钟百亿

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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