5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(du揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音ì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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