文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。