近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zh离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗è)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗