导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiān虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后g)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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