文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行之字是什么结构的字，近字是什么结构开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)之字是什么结构的字，近字是什么结构，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jī之字是什么结构的字，近字是什么结构n)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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