文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多(duō)次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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