万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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