文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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