5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业(y猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好è)的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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