文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shè夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭ng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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