“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过(guò)去十年(nián)的系统性行情m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名。”思睿集团合伙人(rén)、首席经(jīng)济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分化的(de)愈加明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者(zhě)的关注度从(cóng)板块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最(zuì)底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何(hé)寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行选择，需(xū)要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要(yào)满足以下三个基准：有(yǒu)大的国(guó)资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今年房地(dì)产的(de)开发资金来源，可(kě)以发现，其(qí)实银行的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要(yào)资金(jīn)来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无(wú)论是在(zài)销售，还是融资等(děng)各个(gè)方面(miàn)都非(fēi)常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的(de)房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘，我们会特(tè)别重视(shì)企(qǐ)业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建安成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低的；这些都是我们(men)看(kàn)重(zhòng)的(de)一家房企的综(zōng)合(hé)成(chéng)本(běn)。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同(tóng)时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武(wǔ)夷(yí)等国央(yāng)企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光(guāng)明(míng)地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳(wěn)健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍(réng)是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意的是(shì)，在2022年(nián)，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的(de)资(zī)金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有(yǒu)度(dù)尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节(jié)奏(zòu)也(yě)有可能让(ràng)房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到机(jī)会来了，其开始在一(yī)线城(chéng)市(shì)进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率(lǜ)也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实(shí)现(xiàn)了(le)快速的开盘(pán)利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在(zài)于它本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主要集(jí)中在强二线和(hé)二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡(héng)量一家房企的扩张速(sù)度(dù)是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要(yào)比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行业(yè)的复苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债率提高到一个(gè)比较危险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融就(jiù)融(róng)，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根(gēn)据(jù)2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银(yín)行股份有限公(gōng)司－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合(hé)型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时(shí)间，房地产市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多维度都表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营(yíng)收比重只占到(dào)近六成。近三年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本(běn)土第一(yī)。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集(jí)团的房(fáng)企排(pái)名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名(míng)已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布(bù)公告(gào)表示(shì)，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等(děng)材(cái)料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环节与(yǔ)上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足(zú)导(dǎo)致(zhì)上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入(rù)存(cún)量房时(shí)代，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的(de)增加，内(nèi)装更(gèng)新的需(xū)求也会越来越多。美国(guó)过去(qù)的(de)数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具(jù)消费的增长却一直(zhí)都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两位的都(dōu)是(shì)来(lái)自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线的(de)基础上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季(jì)度(dù)报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司(sī)一季(jì)报的十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，能(néng)够发现该(gāi)股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现，占据(jù)了半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房(fáng)地产产业(yè)链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一时的家(jiā)居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都(dōu)实(shí)现了(le)同比双升(shēng)m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独(dú)具，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略(lüè)优选和广发(fā)安宏回(huí)报均(jūn)增加了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为志邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制(zhì)家(jiā)居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的(de)是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到(dào)期的合同(tóng)里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分项目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司(sī)很(hěn)少，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年(nián)度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能(néng)做到提价难(nán)度是非常(cháng)大的(de)。但是(shì)该公司能(néng)在业内做(zuò)到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位和比较好(hǎo)的(de)服务(wù)是有关(guān)系(xì)的。”他进一(yī)步强调(diào)。

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