OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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