5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒ赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么u)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么p>

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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