导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)500万越南盾是多少人民币，1人民币=有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(r500万越南盾是多少人民币，1人民币=én)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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