万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门t="北京房圈大消息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuá我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门n)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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