导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗