万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内(nèiwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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