文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节p>

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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