万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次(cì)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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