5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于希望的拼音是什么这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(t希望的拼音是什么óu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(希望的拼音是什么é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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