近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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