5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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