饱受争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qi15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟án)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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