导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù战狼3什么时候上映？)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)战狼3什么时候上映？000; line-height: 24px;'>战狼3什么时候上映？并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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