文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(hu1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间ā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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