5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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