导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三边际贡献的计算公式是什么呀年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)边际贡献的计算公式是什么呀包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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