OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的(de)一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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