5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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