万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗高的(de)国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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