文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多)由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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