5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提(tí顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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