近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分(h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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