文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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