5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zh花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了ì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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