万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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