万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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