OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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